All’inizio vengono presentati il conte e il marchese che sono due nobili abbastanza differenti: il primo ricco, il secondo povero. Il Cavaliere si presenta come antipatico, che non apprezza Mirandolina (la locandiera). La locandiera dovrebbe essere in condizioni di inferiorità ma la commedia mostra l’opposto. Il marchese e il conte sono personaggi stereotipati; Mirandolina ci gioca ma, è interessata al Cavaliere poichè vuole farsi adulare anche da lui che disprezza le donne. Mirandolina è destinata a sposare Fabrizio che è tenuto sulle spine ogni volta da lei.
Mirandolina comincia il corteggiamento al conte prima adulandolo poi assecondandolo nella sua maschilità contraria alle donne. Il Cavaliere comincia ad ammorbidirsi e a notare la locandiera.
Entrano in scena due donne (finte dame) esperte commedianti che ingannano Fabrizio ma non Mirandolina. La locandiera però tiene il gioco della finzione e le presenta al marchese (che scoprono povero) e al conte (che vedono ricco); Ortensia e Dejanira si rivolgeranno quindi principalmente al conte. Le due finte dame servono a liberare la scena per Mirandolina.
Il Cavaliere sta cadendo nella trappola di Mirandolina che lo sta adulando con varie pietanze. Nel secondo dialogo tra la locandiera e il Cavaliere, Mirandolina continua il suo piano anche se ormai le difese del cavaliere sono cadute; entra in scena il marchese e si siede con loro. La scena è comica e gestuale; sullo sfondo c’è il dialogo sottovoce dei due protagonisti. Mirandolina dimostra di non saper mentire al Cavaliere e lo fa sentire in colpa (naturalmente sta fingendo); alla fine lei se ne va con un brindisi all’amore nel momento in cui Cavaliere è cotto a puntino.
Cambio di scena: il conte con le due commedianti scommettono di far innamorare Cavaliere non conoscendo il piano già attuato da Mirandolina. Le due commedianti perdono il confronto con il Cavaliere che si comporta in modo brutale. Il Cavaliere chiede il conto e Mirandolina glielo presenta di persona: a questo punto compie una specie di scenata con svenimento finale dando il colpo di grazia al cuore del Cavaliere.
Atto terzo: Mirandolina non vuole il regalo del Cavaliere e sfrutta la servitù di Fabrizio; lei sta stirando. L’azione dello stirare è fondamentale in questo dialogo in cui Mirandolina gestisce come due burattini sia il Cavaliere sia Fabrizio.
Il marchese offeso da un gesto del Cavaliere vorrebbe soddisfazione ma i due si chiariscono in parte. Il marchese trova la boccetta d’oro (regalo del cavaliere rifiutato da Mirandolina) e la regala a Dejanira. Il marchese parla con il conte e decidono di andarsene ma, prima, il marchese deve riprendere la boccetta che è in mano a Dejanira (ora tutti sanno che sono commedianti). Mirandolina capisce di aver esagerato e pensa di sposare Fabrizio. Arrivano i nobili e c’è una specie di duello tra il Cavaliere e il conte, arriva anche Mirandolina che cerca di risolvere i vari problemi prendendo in mano la situazione. Alla fine sposa Fabrizio e ricorda al pubblico di diffidare dalle adulazioni delle donne.